네부칼럼: 조주현 - 건국대 부동산 . 도시연구원
모처럼 주택시장에 훈풍이 부는가 싶더니 최근에는 내후년 집값 폭락을 경고하는 소리가 들리고 있다. 전세금 인상으로 고통을 받다가 거액의 대출금을 안고 집을 산 사람들에게는 가슴이 덜컥 내려앉는 소식이다. 더욱이 이러한 경고는 사설 연구소가 아닌 국책연구기관인 한국개발연구원에서 들려온 소식이기에 더욱 두렵게 다가온다. 이 시점에서 과연 집을 사야 하나?
먼저 집값폭락의 근거는 무엇인지 살펴보자. 우선은 인구구조의 변화를 들고 있다. 구체적으로 2017년부터 생산가능 인구(15~64세)가 줄어들면서 인구구조가 유사한 일본과 유사한 전철을 밟을 가능성이 높다는 것이다. 둘째로는 경제성장률이 상당기간 연 3% 초반에서 횡보할 가능성 때문에 거시경제 상황이 부동산 가격을 밀어 올리는 데는 한계가 있다는 것이며, 셋째로는 최근의 집값회복 내지 상승의 영향으로 금년에만 40만 가구에 이를 것으로 예측되는 주택 신규분양 물량의 과다 공급을 들고 있다. 실제로 2015년 2월 기준, 국토교통부가 발표한 주택인허가 물량은 3만 3301가구로 전년 동월 대비 12.1% 상승하였고 이는 14개월 연속 증가세를 보이고 있다.
저출산 고령화로 대변되는 인구구조의 변화는 이미 2010년대 초반부터 민간연구소의 연구자들로부터 향후 주택시장에 심대한 영향을 주는 요인으로 지적되어 왔지만 그 영향의 결과에 대해서는 논쟁이 있었다. 전체적인 인구증가가 상당히 완화되고 인구감소와 고령화를 걱정해야 하는 것은 맞지만 소형가구의 증가추세와 고령층 주택소비조절의 지연으로 주택수요가 획기적으로 감소하지는 않을 것이라는 주장이 만만치 않게 제기되고 있기 때문이다. 이웃 일본의 경우 전국적으로 공가율이 13%를 상회하지만 매년 90만호 정도의 신규주택이 지어지고 시장에서 소화되는 것을 보면 인구학적인 변화는 주택의 양적 측면보다는 질적 측면에서의 주택수급의 불일치 문제를 야기할 가능성이 높다. 한 가지 분명한 것은 이를 예상한 주택의 수요와 공급의 조절도 함께 이루어지기 때문에 인구구조의 변화가 주택시장에 갑자기 영향을 주지는 않을 것이라는 점이다. 둘째 근거인 저성장 기조는 상당히 영향을 줄 것으로 본다. 더구나 실업률이 증가하고 고용불안정이 더욱 진전된다면 주택 수요의 총량은 분명히 위축될 가능성이 높다.
다만, 이러한 현상이 주택의 양적 문제보다는 질적인 문제로 대두될 가능성이 더 크다는 점을 유념해야 한다. 셋째 근거인 올해 과다공급 우려는 가장 주목해야 할 부분이다. 특히 사업성이 떨어지는 지역에서의 무리한 사업추진은 경계해야 할 것으로 본다. 다만, 이것이 재고시장을 포함한 전반적인 폭락으로 이어진다는 것은 지나친 확대해석이 아닌가 한다. 부동산 가격의 폭락을 경험했던 IMF 금융위기 상황을 돌이켜 보면 주택시장의 상황이 금융시장과 연계된 복합불황의 경우였다는 점을 유념하면 결국 주택시장의 상황만 가지고 판단할 문제는 아닐 것으로 본다.
이제 앞에서 제기한 의문으로 돌아가서 결론부터 말하자면 현재 남의 집에 살고 있는 임차인의 경우는 주택가격의 최저점을 찾아서 구입 시기를 지나치게 가늠할 필요는 없다고 본다. 주택은 주식처럼 오늘 사서 내일 파는 것이 아니라 적어도 몇 년은 사는 것이므로 주간, 월간, 분기 단위로 발표되는 주택가격의 동향에 일희일비할 필요는 없다.
또한 장기적으로 주택가격이 떨어지는 것이 불가피한 추세라고 하더라도 당장에 팔아야 할 급박한 사정이 아니라면 크게 걱정할 필요는 없다고 본다. 주택가격이 하락하는 시기에는 평형간 가격 격차도 줄어들게 되므로 집을 늘려 가는 것이 오히려 수월해 지는 측면도 있다.
소득이 크게 증가하지 않는 임차인이 현재의 전세 혹은 월세를 지속하는 것은 어려운 것이 현실이다. 주지하는 바와 같이 주택가격의 획기적인 상승을 기대하기 어렵고 저금리 추세가 이어지는 현실을 감안해 볼 때, 전세금은 계속 상승압력을 받게 될 것이고 월세는 저금리(주택담보대출금리 2~3%대)추세에도 불구하고 전월세 전환율(6~9%대)이 여전히 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 굳이 집값의 70%를 초과하는 전세금을 지불하면서 전세를 유지하려 한다면 집값이 하락할 경우 소위 “깡통전세”(집값이 전세금을 하회하여 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황)가 될 가능성이 크다. 따라서 집값 폭락이 현실화 된다고 한다면 가장 어려운 계층은 저금리 융자를 안고 집을 구입한 사람들 보다는 집값에 비해 상당히 높은 비율의 전세금을 주고 입주한 전세입주자일 가능성이 높다. 반전세를 선택한다고 해도 전세금 인상분에 대한 전월세 전환율이 높아서 비싼 비용을 지불하는 셈이니 선택하기가 꺼려진다. 결국 이와 같이 현재의 임차 형태를 유지하기 어려운 것이 현실이라고 할 때, 차라리 전세금에 저금리 융자를 더하여 자가 주택을 마련하는 것은 주택소비자들의 현명한 선택이라고 할 수 있다.
구입시기로 보면 금리가 역대 최저인 현재 시점이 가장 적기가 아닌가 한다. 최근 미국에서 양적 완화를 중지할 여러 가지 신호가 나오고 있는 마당에 주택담보대출 금리는 현재가 거의 최저점을 기록할 확률이 크기 때문이다. 미국이 금융위기 극복을 위해 통화팽창 정책을 유지한 결과 금융위기 초기의 연방준비이사회(FRB)자산은 8,000억 달러로부터 현재는 4조 4,000억달러 수준으로 증가하여 상당한 통화팽창이 있었다. 미국도 더 이상 통화팽창을 유지하기가 어려운 형편인 것은 사실이다. 따라서 미국에서의 양적완화 정책의 중단은 필연적으로 보인다. 다만 문제는 통화긴축을 어떠한 속도로 가져갈지에 대해서는 금융가에서 급속한 긴축은 아니라는 견해가 우세하다. 하나의 시나리오는 미국의 연방준비이사회(FRB)가 금년 6~9월 사이에 금리 인상을 단행하고 그 이후 계속해서 이제까지 그러했던 것처럼 25bp(100분의 25퍼센트)씩 매월 인상하는 형태다. 그러나 과거와 같이 25bp씩이 아니라 그보다 적은 폭으로, 그리고 인상방식도 매달 하는 것이 아니라 시장의 추이를 지켜보면서 몇 달에 한 번씩 이루어질 가능성이 높다. 즉, 미국의 금리인상은 조만간 이루어지고 또한 지속적으로 이루어지겠지만 그 속도나 폭은 상당히 완만한 형태로 진행될 가능성이 높다. 이러한 예측은 증권가에서 이미 환율에 대부분 반영되어 지금이 환율의 최고점이라는 전망이 나오면서 우리나라와 많은 신흥국들에서 주식시장이 활황을 보이고 있는 것으로 반증된다. 또한 현재의 저금리 추세는 어느 한 나라만의 의사결정으로 유지되는 것이 아니라 전 세계적인 금융공조에 힘입은 바가 크므로 실제 미국의 금리인상이 우리나라의 금리나 부동산 시장에 주는 충격은 생각보다 크지 않을 것으로 본다.
현재 전세나 반전세 혹은 월세로 살고 있는 임차인의 경우를 다시 한 번 생각해 보자. 2년 마다 돌아오는 전세금 인상에 고민하기 보다는 차라리 내 집을 마련하여 안정적인 주거를 도모하는 것이 현명한 선택일 것이다. 전세를 고집하면 오히려 깡통전세를 걱정해야 할 것이다. 집주인의 입장에서도 매매가격의 70%를 상회하는 전세를 논다는 것은 집을 부분적으로 파는 것이나 다름없다. 내 집이라고는 하지만 70%는 남의 집이기 때문에 집주인으로서도 전세금 인상을 반기기만 할 수는 없다.
주택구입을 미루고 반전세 혹은 월세를 선택한다고 하더라도 전월세 전환율이 높아서 쉽게 선택하기가 어려운 실정이다. 이와 같이 전월세 전환율이 높은 이유는 월세미납의 위험과 월세소득의 노출로 인한 세금이나 건강보험료의 부담 등 불이익에 대한 우려 때문이다. 따라서 전월세 전환율을 획기적으로 낮추는 정책이 시급하다고 할 수 있는 바, 월세미납의 위험은 월세보증제도의 도입으로, 월세수입의 노출로 인한 세금 등의 불이익은 관련세법의 개정으로 해결해야 할 것이다. 어차피 전세도 월세도 선택하기 어렵다면 가장 저비용의 선택은 대출을 통한 자가 마련이다. 다만, 향후 이자율 변동의 위험이 가시화되고 있는 현 상황에서 변동금리 보다는 고정금리 대출을 활용하는 것이 바람직하다. 때마침 정부는 안심대출이라는 상품을 내놓고 20조원이라는 자금도 배정하고 부족할 경우 추가로 확대할 가능성이 높은 상태라서 이 기회에 변동금리를 고정금리로 갈아탈 절호의 기회라고 생각된다. 다만, 고정금리 대출의 경우 원금상환도 부담해야 하므로 원리금이 다소 높아질 수는 있으나 최장 30년까지 상환이 가능하므로 부담은 크게 늘어나지 않을 수 있다. 다만, 정책적으로 상환방식을 원리금 균등상환이나 체증식 상환 등 다양한 방식을 선택할 수 있도록 하면 현재의 변동금리와 거의 유사한 수준으로 맞출 수 있을 것이다.
만일 주택가격의 하락이 가시화된다고 하더라도 이는 전국적으로 주택의 유형별로 동일한 형태로 진행되지는 않을 것으로 본다. 즉, 지역별 유형별로 차별화 현상이 가속화될 것으로 보인다. 참고로 아래 그래프를 보자. 그래프에서 윗부분의 그림은 2003~2014년의 12개년간 서울시의 평균 주택가격 상승률과 서울시의 구별 상승률의 표준편차간의 관계를 나타내는 것이다. 예상한대로 평균상승률이 높으면 구별 상승률의 격차는 커지는 것을 알 수 있다. 그러나 평균대비 표준편차의 비율인 변이계수(일종의 평균대비 상대적 표준편차)를 기준으로 한 아랫부분의 그림에서는 주택가격 상승률이 커짐에 따라 오히려 변이계수가 작아짐을 알 수 있다.
요컨대 주택가격 상승률이 높을 때는 어느 지역의 주택을 구입하는 것이 좋은지 상대적 격차가 적지만, 주택가격의 안정 내지 하락기에는 상대적 격차가 커지는 시장차별화 현상이 심화되어 구체적인 입지의 선정이 더욱 중요해짐을 의미하는 것이다.
본인의 거주용이 아닌 투자용으로 주택구입을 염두에 두고 있는 사람들의 경우에는 어떻게 할 것인가? 일본의 경우를 보면 장기적으로 주택가격의 하락폭에 비해 임대료의 하락 폭은 심하지 않았다. 아마도 그 이유는 주택가격은 거시경제와 자본시장의 영향을 직접적으로 받은 반면에 임대료는 공간의 수요와 공급에 의해 결정되기 때문이 아닌가 한다. 따라서 주택가격 하락에 따른 급매를 고려하고 있지 않은 한, 장기적인 임대수익을 노리는 투자는 주택가격 하락에 큰 영향을 받지는 않을 것으로 본다.
사실 거시경제의 변동에 영향을 받는 쪽은 수요자보다는 공급자의 경우가 더 큰 것이 문제라고 할 수 있다. 특히 주택공급이 장기적 전망에서 이루어진다면 문제가 덜하겠지만 그렇지 않다면 주택시장은 주기적인 공급초과와 수요초과를 반복하며 변동성이 커질 것이고 이는 시장의 불안요소로 작동할 가능성이 크다. 한국개발연구원이 보낸 주택폭락의 경고도 그 핵심은 금년에 지나치게 많은 주택공급이 이루어지는 데 대한 장기적인 시장효과라고 본다.
일반인 이해하기는 다소 어려운 분석방법이지만, 참고로 우리나라에서 1987년부터 2013년까지 연간 주택가격 상승률(Y%) 대비 주택건설 증가율(X%)간의 관계를 보면 다음과 같이 추정되었다.
즉, 우리나라 주택건설의 공급증가율은 주택가격 증가율이 1%p 늘어날 때마다 2.56%p가 늘어남으로써 매우 탄력으로 반응하는 것으로 나타난다. 더구나 실제 주택공급에는 시간이 소요되므로 주택공급의 주기적 과잉, 과소 문제가 주기적으로 나타날 수밖에 없는 취약한 구조이다. 더구나 요즘같이 시장의 온기가 돈다는 시장신호가 보이면 무리한 공급계획을 세우게 되고 하락의 징조가 보이면 급감한다는 의미이다. 이러한 결과는 지역별 수급의 격차로 나타나는 바, 일부 지역에서의 호황과 침체는 이러한 주택공급 행태의 반복 때문이 아닌가 한다. 결국 주택의 공급에 문제가 있음을 알 수 있다. 주택산업이 장기적인 수요분석을 바탕으로 대응해 왔다기보다는 상당히 단견적으로 시장상황을 보아 가면서 대응해 온 것이 문제가 아닌가 한다. 더욱이 이들이 확보한 토지의 입지는 대개 사업성이 떨어지는 외곽지역인 경우가 대부분이어서 가격의 침체에 바로 지대한 영향을 받게 되는 취약한 공급구조를 보이고 있다. 따라서 주택산업계로 하여금 지역분석을 강화하고 사업성 분석을 좀 더 면밀하게 검토할 것이 요구된다. 정부에서도 사업성을 객관적으로 평가할 제도를 도입하여 금융기관의 차입을 전제로 한 프로젝트 파이낸싱 사업이 부실화되지 않도록 할 필요가 있다. 따라서 정부는 이러한 무리한 분양들이 주택시장에서 미분양으로 이어지는 것을 막아야 하며, 장기적으로 수요가 있는 곳(대부분 교통과 입지가 우수한 지역)에 주택의 공급 혹은 재개발 재건축이 집중적으로 이루어질 수 있도록 도시재정비 사업의 지원을 확대하는 한편 사업성에 따라서 주택사업 인허가와 금융지원에서 차별을 두어야 한다.
마지막으로 다음에 제시하는 두 개의 최신 연구는 거시정책에 의한 부동산시장의 회복가능성과 우리나라의 주택공급 여력을 시사한다는 점에서 주목할 필요가 있다.
주택시장은 과거에도 그랬지만 점차 국제적 거시변수의 영향을 크게 받고 있음을 알 수 있다. 일본의 경우 아베정부의 통화팽창 정책으로 최근 부동산 시장이 살아나고 있음을 알 수 있다. Thomson Reuter가 집계한 도쿄 아파트 지수는 세계금융위기 이후인 2008년을 100으로 할 때 2012년까지는 98~106사이를 보였으나 2013년 1월부터 상승하여 2014년 9월에는 118.3으로 20% 가까운 상승률을 보이고 있다. (우리금융경영연구소간, 주간금융경제동향 이슈브리프, “일본 부동산 시장 활성화 배경과 전망,” 2015.1)
국제적 비교를 통해서 볼 때, OECD국가들의 현재 우리나라 국민소득수준인 2만9,000불 수준일 때의 주택투자의 비중은 5.9%이지만, 우리나라는 2.6%에 불과하여 주택투자가 2만불을 넘어서면서 과소하게 이루어져 왔음을 알 수 있다. 물론 우리나라가 아파트 위주의 주택을 공급함으로써 주택단위의 투자가 이들 국가에 비해 적다는 점을 감안하더라도 지나치게 낮은 수준임을 알 수 있다. 그러나 우리의 소득수준이 1만2천~1만 5천달러인 시대(아마도 주택200만호를 추진하던 시기였을 것으로 짐작)에는 8~9%를 보여 이 시기에 주택에 대한 집중적인 투자가 이루어졌음을 알 수 있다. (이홍일, 한국건설산업연구원 20주년 기념세미나 발표자료, 2015.3.19.)
요컨대 수요자든 공급자든 전체부동산 시장의 흐름과 함께 투자(혹은 구입)을 고려하고 있는 구체적인 지역과 입지에서의 구체적인 부동산 수급동향을 냉철히 살펴서 판단해야 할 것이다.
모처럼 주택시장에 훈풍이 부는가 싶더니 최근에는 내후년 집값 폭락을 경고하는 소리가 들리고 있다. 전세금 인상으로 고통을 받다가 거액의 대출금을 안고 집을 산 사람들에게는 가슴이 덜컥 내려앉는 소식이다. 더욱이 이러한 경고는 사설 연구소가 아닌 국책연구기관인 한국개발연구원에서 들려온 소식이기에 더욱 두렵게 다가온다. 이 시점에서 과연 집을 사야 하나?
먼저 집값폭락의 근거는 무엇인지 살펴보자. 우선은 인구구조의 변화를 들고 있다. 구체적으로 2017년부터 생산가능 인구(15~64세)가 줄어들면서 인구구조가 유사한 일본과 유사한 전철을 밟을 가능성이 높다는 것이다. 둘째로는 경제성장률이 상당기간 연 3% 초반에서 횡보할 가능성 때문에 거시경제 상황이 부동산 가격을 밀어 올리는 데는 한계가 있다는 것이며, 셋째로는 최근의 집값회복 내지 상승의 영향으로 금년에만 40만 가구에 이를 것으로 예측되는 주택 신규분양 물량의 과다 공급을 들고 있다. 실제로 2015년 2월 기준, 국토교통부가 발표한 주택인허가 물량은 3만 3301가구로 전년 동월 대비 12.1% 상승하였고 이는 14개월 연속 증가세를 보이고 있다.
저출산 고령화로 대변되는 인구구조의 변화는 이미 2010년대 초반부터 민간연구소의 연구자들로부터 향후 주택시장에 심대한 영향을 주는 요인으로 지적되어 왔지만 그 영향의 결과에 대해서는 논쟁이 있었다. 전체적인 인구증가가 상당히 완화되고 인구감소와 고령화를 걱정해야 하는 것은 맞지만 소형가구의 증가추세와 고령층 주택소비조절의 지연으로 주택수요가 획기적으로 감소하지는 않을 것이라는 주장이 만만치 않게 제기되고 있기 때문이다. 이웃 일본의 경우 전국적으로 공가율이 13%를 상회하지만 매년 90만호 정도의 신규주택이 지어지고 시장에서 소화되는 것을 보면 인구학적인 변화는 주택의 양적 측면보다는 질적 측면에서의 주택수급의 불일치 문제를 야기할 가능성이 높다. 한 가지 분명한 것은 이를 예상한 주택의 수요와 공급의 조절도 함께 이루어지기 때문에 인구구조의 변화가 주택시장에 갑자기 영향을 주지는 않을 것이라는 점이다. 둘째 근거인 저성장 기조는 상당히 영향을 줄 것으로 본다. 더구나 실업률이 증가하고 고용불안정이 더욱 진전된다면 주택 수요의 총량은 분명히 위축될 가능성이 높다.
다만, 이러한 현상이 주택의 양적 문제보다는 질적인 문제로 대두될 가능성이 더 크다는 점을 유념해야 한다. 셋째 근거인 올해 과다공급 우려는 가장 주목해야 할 부분이다. 특히 사업성이 떨어지는 지역에서의 무리한 사업추진은 경계해야 할 것으로 본다. 다만, 이것이 재고시장을 포함한 전반적인 폭락으로 이어진다는 것은 지나친 확대해석이 아닌가 한다. 부동산 가격의 폭락을 경험했던 IMF 금융위기 상황을 돌이켜 보면 주택시장의 상황이 금융시장과 연계된 복합불황의 경우였다는 점을 유념하면 결국 주택시장의 상황만 가지고 판단할 문제는 아닐 것으로 본다.
이제 앞에서 제기한 의문으로 돌아가서 결론부터 말하자면 현재 남의 집에 살고 있는 임차인의 경우는 주택가격의 최저점을 찾아서 구입 시기를 지나치게 가늠할 필요는 없다고 본다. 주택은 주식처럼 오늘 사서 내일 파는 것이 아니라 적어도 몇 년은 사는 것이므로 주간, 월간, 분기 단위로 발표되는 주택가격의 동향에 일희일비할 필요는 없다.
또한 장기적으로 주택가격이 떨어지는 것이 불가피한 추세라고 하더라도 당장에 팔아야 할 급박한 사정이 아니라면 크게 걱정할 필요는 없다고 본다. 주택가격이 하락하는 시기에는 평형간 가격 격차도 줄어들게 되므로 집을 늘려 가는 것이 오히려 수월해 지는 측면도 있다.
소득이 크게 증가하지 않는 임차인이 현재의 전세 혹은 월세를 지속하는 것은 어려운 것이 현실이다. 주지하는 바와 같이 주택가격의 획기적인 상승을 기대하기 어렵고 저금리 추세가 이어지는 현실을 감안해 볼 때, 전세금은 계속 상승압력을 받게 될 것이고 월세는 저금리(주택담보대출금리 2~3%대)추세에도 불구하고 전월세 전환율(6~9%대)이 여전히 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 굳이 집값의 70%를 초과하는 전세금을 지불하면서 전세를 유지하려 한다면 집값이 하락할 경우 소위 “깡통전세”(집값이 전세금을 하회하여 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황)가 될 가능성이 크다. 따라서 집값 폭락이 현실화 된다고 한다면 가장 어려운 계층은 저금리 융자를 안고 집을 구입한 사람들 보다는 집값에 비해 상당히 높은 비율의 전세금을 주고 입주한 전세입주자일 가능성이 높다. 반전세를 선택한다고 해도 전세금 인상분에 대한 전월세 전환율이 높아서 비싼 비용을 지불하는 셈이니 선택하기가 꺼려진다. 결국 이와 같이 현재의 임차 형태를 유지하기 어려운 것이 현실이라고 할 때, 차라리 전세금에 저금리 융자를 더하여 자가 주택을 마련하는 것은 주택소비자들의 현명한 선택이라고 할 수 있다.
구입시기로 보면 금리가 역대 최저인 현재 시점이 가장 적기가 아닌가 한다. 최근 미국에서 양적 완화를 중지할 여러 가지 신호가 나오고 있는 마당에 주택담보대출 금리는 현재가 거의 최저점을 기록할 확률이 크기 때문이다. 미국이 금융위기 극복을 위해 통화팽창 정책을 유지한 결과 금융위기 초기의 연방준비이사회(FRB)자산은 8,000억 달러로부터 현재는 4조 4,000억달러 수준으로 증가하여 상당한 통화팽창이 있었다. 미국도 더 이상 통화팽창을 유지하기가 어려운 형편인 것은 사실이다. 따라서 미국에서의 양적완화 정책의 중단은 필연적으로 보인다. 다만 문제는 통화긴축을 어떠한 속도로 가져갈지에 대해서는 금융가에서 급속한 긴축은 아니라는 견해가 우세하다. 하나의 시나리오는 미국의 연방준비이사회(FRB)가 금년 6~9월 사이에 금리 인상을 단행하고 그 이후 계속해서 이제까지 그러했던 것처럼 25bp(100분의 25퍼센트)씩 매월 인상하는 형태다. 그러나 과거와 같이 25bp씩이 아니라 그보다 적은 폭으로, 그리고 인상방식도 매달 하는 것이 아니라 시장의 추이를 지켜보면서 몇 달에 한 번씩 이루어질 가능성이 높다. 즉, 미국의 금리인상은 조만간 이루어지고 또한 지속적으로 이루어지겠지만 그 속도나 폭은 상당히 완만한 형태로 진행될 가능성이 높다. 이러한 예측은 증권가에서 이미 환율에 대부분 반영되어 지금이 환율의 최고점이라는 전망이 나오면서 우리나라와 많은 신흥국들에서 주식시장이 활황을 보이고 있는 것으로 반증된다. 또한 현재의 저금리 추세는 어느 한 나라만의 의사결정으로 유지되는 것이 아니라 전 세계적인 금융공조에 힘입은 바가 크므로 실제 미국의 금리인상이 우리나라의 금리나 부동산 시장에 주는 충격은 생각보다 크지 않을 것으로 본다.
현재 전세나 반전세 혹은 월세로 살고 있는 임차인의 경우를 다시 한 번 생각해 보자. 2년 마다 돌아오는 전세금 인상에 고민하기 보다는 차라리 내 집을 마련하여 안정적인 주거를 도모하는 것이 현명한 선택일 것이다. 전세를 고집하면 오히려 깡통전세를 걱정해야 할 것이다. 집주인의 입장에서도 매매가격의 70%를 상회하는 전세를 논다는 것은 집을 부분적으로 파는 것이나 다름없다. 내 집이라고는 하지만 70%는 남의 집이기 때문에 집주인으로서도 전세금 인상을 반기기만 할 수는 없다.
주택구입을 미루고 반전세 혹은 월세를 선택한다고 하더라도 전월세 전환율이 높아서 쉽게 선택하기가 어려운 실정이다. 이와 같이 전월세 전환율이 높은 이유는 월세미납의 위험과 월세소득의 노출로 인한 세금이나 건강보험료의 부담 등 불이익에 대한 우려 때문이다. 따라서 전월세 전환율을 획기적으로 낮추는 정책이 시급하다고 할 수 있는 바, 월세미납의 위험은 월세보증제도의 도입으로, 월세수입의 노출로 인한 세금 등의 불이익은 관련세법의 개정으로 해결해야 할 것이다. 어차피 전세도 월세도 선택하기 어렵다면 가장 저비용의 선택은 대출을 통한 자가 마련이다. 다만, 향후 이자율 변동의 위험이 가시화되고 있는 현 상황에서 변동금리 보다는 고정금리 대출을 활용하는 것이 바람직하다. 때마침 정부는 안심대출이라는 상품을 내놓고 20조원이라는 자금도 배정하고 부족할 경우 추가로 확대할 가능성이 높은 상태라서 이 기회에 변동금리를 고정금리로 갈아탈 절호의 기회라고 생각된다. 다만, 고정금리 대출의 경우 원금상환도 부담해야 하므로 원리금이 다소 높아질 수는 있으나 최장 30년까지 상환이 가능하므로 부담은 크게 늘어나지 않을 수 있다. 다만, 정책적으로 상환방식을 원리금 균등상환이나 체증식 상환 등 다양한 방식을 선택할 수 있도록 하면 현재의 변동금리와 거의 유사한 수준으로 맞출 수 있을 것이다.
만일 주택가격의 하락이 가시화된다고 하더라도 이는 전국적으로 주택의 유형별로 동일한 형태로 진행되지는 않을 것으로 본다. 즉, 지역별 유형별로 차별화 현상이 가속화될 것으로 보인다. 참고로 아래 그래프를 보자. 그래프에서 윗부분의 그림은 2003~2014년의 12개년간 서울시의 평균 주택가격 상승률과 서울시의 구별 상승률의 표준편차간의 관계를 나타내는 것이다. 예상한대로 평균상승률이 높으면 구별 상승률의 격차는 커지는 것을 알 수 있다. 그러나 평균대비 표준편차의 비율인 변이계수(일종의 평균대비 상대적 표준편차)를 기준으로 한 아랫부분의 그림에서는 주택가격 상승률이 커짐에 따라 오히려 변이계수가 작아짐을 알 수 있다.
요컨대 주택가격 상승률이 높을 때는 어느 지역의 주택을 구입하는 것이 좋은지 상대적 격차가 적지만, 주택가격의 안정 내지 하락기에는 상대적 격차가 커지는 시장차별화 현상이 심화되어 구체적인 입지의 선정이 더욱 중요해짐을 의미하는 것이다.
본인의 거주용이 아닌 투자용으로 주택구입을 염두에 두고 있는 사람들의 경우에는 어떻게 할 것인가? 일본의 경우를 보면 장기적으로 주택가격의 하락폭에 비해 임대료의 하락 폭은 심하지 않았다. 아마도 그 이유는 주택가격은 거시경제와 자본시장의 영향을 직접적으로 받은 반면에 임대료는 공간의 수요와 공급에 의해 결정되기 때문이 아닌가 한다. 따라서 주택가격 하락에 따른 급매를 고려하고 있지 않은 한, 장기적인 임대수익을 노리는 투자는 주택가격 하락에 큰 영향을 받지는 않을 것으로 본다.
사실 거시경제의 변동에 영향을 받는 쪽은 수요자보다는 공급자의 경우가 더 큰 것이 문제라고 할 수 있다. 특히 주택공급이 장기적 전망에서 이루어진다면 문제가 덜하겠지만 그렇지 않다면 주택시장은 주기적인 공급초과와 수요초과를 반복하며 변동성이 커질 것이고 이는 시장의 불안요소로 작동할 가능성이 크다. 한국개발연구원이 보낸 주택폭락의 경고도 그 핵심은 금년에 지나치게 많은 주택공급이 이루어지는 데 대한 장기적인 시장효과라고 본다.
일반인 이해하기는 다소 어려운 분석방법이지만, 참고로 우리나라에서 1987년부터 2013년까지 연간 주택가격 상승률(Y%) 대비 주택건설 증가율(X%)간의 관계를 보면 다음과 같이 추정되었다.
즉, 우리나라 주택건설의 공급증가율은 주택가격 증가율이 1%p 늘어날 때마다 2.56%p가 늘어남으로써 매우 탄력으로 반응하는 것으로 나타난다. 더구나 실제 주택공급에는 시간이 소요되므로 주택공급의 주기적 과잉, 과소 문제가 주기적으로 나타날 수밖에 없는 취약한 구조이다. 더구나 요즘같이 시장의 온기가 돈다는 시장신호가 보이면 무리한 공급계획을 세우게 되고 하락의 징조가 보이면 급감한다는 의미이다. 이러한 결과는 지역별 수급의 격차로 나타나는 바, 일부 지역에서의 호황과 침체는 이러한 주택공급 행태의 반복 때문이 아닌가 한다. 결국 주택의 공급에 문제가 있음을 알 수 있다. 주택산업이 장기적인 수요분석을 바탕으로 대응해 왔다기보다는 상당히 단견적으로 시장상황을 보아 가면서 대응해 온 것이 문제가 아닌가 한다. 더욱이 이들이 확보한 토지의 입지는 대개 사업성이 떨어지는 외곽지역인 경우가 대부분이어서 가격의 침체에 바로 지대한 영향을 받게 되는 취약한 공급구조를 보이고 있다. 따라서 주택산업계로 하여금 지역분석을 강화하고 사업성 분석을 좀 더 면밀하게 검토할 것이 요구된다. 정부에서도 사업성을 객관적으로 평가할 제도를 도입하여 금융기관의 차입을 전제로 한 프로젝트 파이낸싱 사업이 부실화되지 않도록 할 필요가 있다. 따라서 정부는 이러한 무리한 분양들이 주택시장에서 미분양으로 이어지는 것을 막아야 하며, 장기적으로 수요가 있는 곳(대부분 교통과 입지가 우수한 지역)에 주택의 공급 혹은 재개발 재건축이 집중적으로 이루어질 수 있도록 도시재정비 사업의 지원을 확대하는 한편 사업성에 따라서 주택사업 인허가와 금융지원에서 차별을 두어야 한다.
마지막으로 다음에 제시하는 두 개의 최신 연구는 거시정책에 의한 부동산시장의 회복가능성과 우리나라의 주택공급 여력을 시사한다는 점에서 주목할 필요가 있다.
주택시장은 과거에도 그랬지만 점차 국제적 거시변수의 영향을 크게 받고 있음을 알 수 있다. 일본의 경우 아베정부의 통화팽창 정책으로 최근 부동산 시장이 살아나고 있음을 알 수 있다. Thomson Reuter가 집계한 도쿄 아파트 지수는 세계금융위기 이후인 2008년을 100으로 할 때 2012년까지는 98~106사이를 보였으나 2013년 1월부터 상승하여 2014년 9월에는 118.3으로 20% 가까운 상승률을 보이고 있다. (우리금융경영연구소간, 주간금융경제동향 이슈브리프, “일본 부동산 시장 활성화 배경과 전망,” 2015.1)
국제적 비교를 통해서 볼 때, OECD국가들의 현재 우리나라 국민소득수준인 2만9,000불 수준일 때의 주택투자의 비중은 5.9%이지만, 우리나라는 2.6%에 불과하여 주택투자가 2만불을 넘어서면서 과소하게 이루어져 왔음을 알 수 있다. 물론 우리나라가 아파트 위주의 주택을 공급함으로써 주택단위의 투자가 이들 국가에 비해 적다는 점을 감안하더라도 지나치게 낮은 수준임을 알 수 있다. 그러나 우리의 소득수준이 1만2천~1만 5천달러인 시대(아마도 주택200만호를 추진하던 시기였을 것으로 짐작)에는 8~9%를 보여 이 시기에 주택에 대한 집중적인 투자가 이루어졌음을 알 수 있다. (이홍일, 한국건설산업연구원 20주년 기념세미나 발표자료, 2015.3.19.)
요컨대 수요자든 공급자든 전체부동산 시장의 흐름과 함께 투자(혹은 구입)을 고려하고 있는 구체적인 지역과 입지에서의 구체적인 부동산 수급동향을 냉철히 살펴서 판단해야 할 것이다.
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