숫자쟁이가 보는 부동산시장

나의 부동산에 대한 관심은 취미 비스무레한 것인데, 물론 모든 생각의 기준과 틀은 금융시장의 논리에서 가져온다. 대체적으로 채권시장과 파생상품.

다행히 그런 생각과 판단의 도구들이 부동산에 대한 지금까지 짧았던 연구(독서와 생각같은 행동의 총칭)와 개인 재테크의 실험(?)에서 기대 이상을 보여주기도 했다.

요 즘들어 잠시 또 부동산에 관심을 가지고 하다 보니 선대인이나 우석훈류의 황당한 논리들을 발견하기도 했고, 이런 달콤하고 중독성 있는 주장들에 썩소를 날리며 클라스도 안되는 양반들이 제1야당의 경제선생인 것에 개탄하며 또 이들이 말장난하고 있는 기본부터 틀린 논리(무슨 논리가 틀렸냐고 물을 골수들이 있을 것이긴 한데, 언젠가 한데 모아 정리하는 시간을 가져보려고 한다)가 부동산 시장에 한 축으로 자리잡고 있음을 보고 세상 참 재밌는 곳이라는 생각도 들었다.

하긴, 금융시장에도 온갖 클라스도 안되는 입들이 지들끼리 '전문가' 명함을 파며 황당한 논리로 저마다 분석하고 떠들을 찐대, 제도적으로 표준화가 되어 있지 않은 부동산 시장이야 오죽하겠나 생각도 들기도 하다.

간단하게 생각해 봐도 답은 나온다. 참고들 하시라.

기본적으로 시장은 자금을 싸게 조달하여 비싸게 운용을 해야 나의 바구니에 돈이 쌓인다. 은행은 이런 상황을 NIM이라 하여 경영지표로 삼고 있기도 하다.

자, 그런데 금리를 내림으로써 싸진 은행이자 대신에 비싼 월세를 내는 게 더 낫다고 하는 주장은 이 기본적인 수익창출행위에 역행하는 것이다. 그들이 꿈꾸는 부자는 요원하다. 기본적으로 시간이 지나면 지날수록 고정적으로 마이너스가 되는 상황에서 무슨 부자가 되겠는가.

은행에서 빌린 모기지론으로 집을 사는 대신에 집주인에게 은행 이자의 거의 두배에 가까운 월세를 낸다는 것은 option에서 말하는 집이라고 하는 underlying asset의 put을 사는 것과 마찬가지다. 무언가를 산다면 그건 비용이 수반되며, 이것은 아마도 은행이자와 월세와의 차이(spread)가 될 것이다. 이렇게 잡은 posiition에서 돈을 벌려면 월세의 수익률과 은행 이자의 spread 이상 매년 집값이 떨어져야 하는데, 시장 판세를 보건대 그게 더 확률이 낮다. 금리를 낮은 수준으로 유지하게 되면 필연적으로 자산가격은 오르게 되어 있다. 아래 그림만 봐도 왜 요즘 분양시장에 사람들이 몰리는지 대강 이해가 갈 것이다.

간단한 이야기이지만, 모든 진실은 간단한 법이다.

그래도 그분들에 대한 신앙심이 깊은 분들도 있을 것이다. 하지만, 개인의 선택은 존중한다. 그 선택에 놓여진 가족들의 운명을 내가 책임질 수는 없으니까.