수지고래의 부동산 시장 전략

경제학에서 배우는 거시경제에서의 정책당국이 가지고 있는 카드는 기본적으로 두가지. 정책당국(중앙은행)이 금리를 조정하여 경기에 대응하는 것은 통화정책이고, 정책당국(정부)이 채권발행을 통해서 조달한 자금이나 걷어진 세금으로 경기에 대응하는 것은 재정정책이 그것이다. 통화정책은 궁극적으로 정부가 아닌 시중의 돈을 움직이기 위함이다. 금리를 낮추면 개별 경제주체중 개인과 기업이 돈을 쓰게 만드는 것이고, 재정정책은 결국 정부가 돈을 쓰는 것이다. 결국은 시중에 돈을 푸는 방식의 차이이며, 관리되는 지표가 탈이 안가고 문제가 되지 않게끔 딸자식 키우듯 그렇게 조심조심 그렇게 관리되면 된다. 이 모든 정책은 사실 keynesian에 가깝다. 모든 것을 시장에 맡겨야 하며 정부의 역할은 최소한으로 가져가야 한다고 보는 것이 보수의 시각 이다. 그래서 그들은 정부가 아닌 대학에 몸을 담고 있고, 정부의 일을 하는 경제학자는 거의 다 keynesian이다. 그런데, 한국은 희한하게도 집값을 높이는 정책을 하면 다 보수 가 된다. 근본도 없는 이념화가 빚어낸 슬픈 오해 다. 경제정책은 새누리가 집권을 하든, 새민련이 집권을 하든 사실 별반 다를게 없다는게 내 시각이다. keynesian의 생각에 근거하여 정부가 할 수 있는 최적의 경제정책을 펴는 것이다. 이러한 경제정책에 대한 우리의 오해는 한국사회 내 깊히 뿌리박힌 부동산에 대한 애증, 갖고 싶으나 가지기 힘겨운 탐욕의 아이콘이 부동산이다 보니 속담에도 나오듯 '사촌이 땅을 사면 배아프다'는 심리가 작용한 바가 크다.

일반적으로 한국의 진보(사전적 의미가 아님)라 불리우는 사람들의 주장은 부동산과 같은 자산가격을 오르게 할 게 아니라 가계의 가처분 소득을 늘려야 된다고 아우성이다. 그런데 참 이게 말장난 같은게, 그건 해결책이 아니라 해결이 된 결과라는 것을 아는지 모르겠다.  그렇게 가계의 가처분 소득을 올리기 위해서 어느 정부든 여러 재정정책과 통화정책의 방안을 구체적으로 내놓아야 하는 것은 거시경제 운영의 기본이며, 지금의 보수라 자처하는 정부(사실 진짜 보수는 철저한 시장주의자들이다)가 지금 여러 방안들을 쏟아내고 있는 상황이다. 이들이 지금하는 정책들은 지금 정부가 좌파 정권이라도 해야 하는 지극히 교과서적인 정책들이다. 돈이 없는 게 문제의 원인이라고 해서 돈이 생기는게 해결책이라고 한다면 참 답답한 소리다. 뭘 하자는 건지 모르겠다.

요즘 정부나 한국은행이 경기회복을 위한 저금리 기조로 가는 것에 대해 단순히 집값이 올라가는 게 싫은 좌파는 가계부채 증가를 이야기하면서 반대한다. 하지만 가계부채는 그들이 좋아하는 노무현 정권에서 가장 가파르게 올랐다는 사실을 아는 사람은 많지 않다.

사실 따지고 볼때, 정부정책적 측면에서 보면, 과거에도 그랬던 것처럼 부동산 시장은 활성화 시키는 것이 둔화시키는 것보다 훨씬 쉬운 일이다.

네부칼럼: 조주현 - 건국대 부동산 . 도시연구원 모처럼 주택시장에 훈풍이 부는가 싶더니 최근에는 내후년 집값 폭락을 경고하는 소리가 들리고 있다. 전세금 인상으로 고통을 받다가 거액의 대출금을 안고 집을 산 사람들에게는 가슴이 덜컥 내려앉는 소식이다. 더욱이 이러한 경고는 사설 연구소가 아닌 국책연구기관인 한국개발연구원에서 들려온 소식이기에 더욱 두렵게 다가온다. 이 시점에서 과연 집을 사야 하나? 먼저 집값폭락의 근거는 무엇인지 살펴보자. 우선은 인구구조의 변화를 들고 있다. 구체적으로 2017년부터 생산가능 인구(15~64세)가 줄어들면서 인구구조가 유사한 일본과 유사한 전철을 밟을 가능성이 높다는 것이다. 둘째로는 경제성장률이 상당기간 연 3% 초반에서 횡보할 가능성 때문에 거시경제 상황이 부동산 가격을 밀어 올리는 데는 한계가 있다는 것이며, 셋째로는 최근의 집값회복 내지 상승의 영향으로 금년에만 40만 가구에 이를 것으로 예측되는 주택 신규분양 물량의 과다 공급을 들고 있다. 실제로 2015년 2월 기준, 국토교통부가 발표한 주택인허가 물량은 3만 3301가구로 전년 동월 대비 12.1% 상승하였고 이는 14개월 연속 증가세를 보이고 있다.   저출산 고령화로 대변되는 인구구조의 변화는 이미 2010년대 초반부터 민간연구소의 연구자들로부터 향후 주택시장에 심대한 영향을 주는 요인으로 지적되어 왔지만 그 영향의 결과에 대해서는 논쟁이 있었다. 전체적인 인구증가가 상당히 완화되고 인구감소와 고령화를 걱정해야 하는 것은 맞지만 소형가구의 증가추세와 고령층 주택소비조절의 지연으로 주택수요가 획기적으로 감소하지는 않을 것이라는 주장이 만만치 않게 제기되고 있기 때문이다. 이웃 일본의 경우 전국적으로 공가율이 13%를 상회하지만 매년 90만호 정도의 신규주택이 지어지고 시장에서 소화되는 것을 보면 인구학적인 변화는 주택의 양적 측면보다는 질적 측면에서의 주택수급의 불일치 문제를 야기할 가능성이 높다. 한 가지 ...

① 분양가상한제 폐지에 따라 분양가격 흐름 ② 중개료 인하 따른 재고주택 거래량 움직임  ③ 주택매수, 청약열기 원동력 전세난 지속 여부 우선 가장 관심을 모으는 것은 1일 이후 청약자 모집 단지부터 적용된 분양가상한제 탄력적용이다. 최근 주택거래 증가와 신규분양 청약열기의 원동력으로 지목되고 있는 전세가격 상승세 지속여부도 관심이다. 신규분양 청약열기가 뜨겁고 서울 아파트 거래가 3개월 연속 사상 최대치를 기록한 가운데, 4월 주택시장이 상승세를 계속 이어나갈지 관심이 모아지고 있다. 이달부터 민간택지 분양가상한제가 탄력적용되고, 부동산 중개수수료가 내리는 등 제도 변화가 속속 적용되면서 시장에 미칠 영향이 주목되기 때문이다. 분양가 인상 여부 촉각 시장에서는 특히 민간택지에서 나오는 신규분양 단지의 분양가가 오를 것인가에 대해 촉각을 곤두세우고 있다. 분양가격이 오르면 주변 기존 아파트나 분양 단지의 가격에 큰 영향을 미치기 때문이다. 경기회복세가 미약하고 아직 실수요자 구매가 우세한 시장상황에서 분양가격이 대폭 오를 가능성은 희박하지만, 주택업계에서는 자칫 분양가 인상이 주택시장 규제를 불러올까 노심초사하는 모습이다. 분양가 인상이 주변 집값을 자극하면 정책당국이 또다시 ‘규제의 칼’을 꺼내들 수도 있기 때문이다. 주택업계도 이런 부분에서 분양가 인상을 최대로 자제한다는 입장이지만, 민간택지 신규분양의 대부분을 차지하는 재건축ㆍ재개발 사업장의 경우 사업주체인 조합들이 분양가 인상을 요구하고 나설 가능성이 높기 때문에 마냥 동결할 수도 없는 상황이다. 부동산 경기 침체 이후 건설사들은 도시정비사업의 대부분을 도급제로 수주했기 때문에, 분양가격 결정 등 사업시행의 책임은 조합이 쥐고 있다. 실제로 재건축 사업장이 몰려있는 강남권과 강동구 고덕동 재건축 조합들은 분양가 인상 움직임도 보이고 있다. 올 하반기 일반분양 예정인 송파구 가락시영 재건축 조합은 당초 일반분양 가격을 3.3㎡당 2515...

자기 집을 사지 않고 전세를 선호하는 사람들에게는 전세가격에 대한 뉴스가 관심이 갈 것이다. 전세난이라는 말만 들어도 스트레스가 이만저만이 아니다. 요즘처럼 전세가격이 오르는 건 결국 누구나 알듯이 전세의 수요가 공급보다 많기 때문이다. 그럼 이렇게 전세가격이 오르는 기저에는 무슨 현상이 숨어 있는 것일까? 현재 한국의 CD금리는 약 1.72%. 집주인의 입장에서 볼 때, 도대체 3개월 CD가 1.7%인 상황에서 전세금을 받아서 뭘 먹을께 있을까. 결국은 그보다 높은 수익을 거둘 수 있는 월세로 돌리거나 목표 수익률에 맞춘 월세에 equivalant하게 맞도록 전세보증금을 높여서 받아야 되지 않겠나. 시장에서 벌어지는 이런 상황은 정부가 어쩔 수 있는 것이 아니다. 정부도 전세 시대는 끝나간다고 공언하고 있다. 2000년대 중반의 부동산 호황 시절의 금리는 지금의 두 배였고, 월세가격도 지금의 두 배였다. 하지만, 전세는 올랐겠지만 방금 말했던 것처럼 두배까지는 오르지 못했다. 그럼 여기서 금리가 더 떨어지게 되면 어떻게 될까?  전세가격이 집값보다 높을 수는 없으니 전세는 점점 사라질 것이다. 그래서 좌파논리로는 금리를 내리면 안된다고 거품을 문다. 표면상으로는 가계부채를 내세우면서. 우리나라와 다르게 전세제도가 없는 세상에서 집이 없는 사람 앞에 놓인 선택은 월세를 내고 살던가 아니면 집을 사는 것 뿐이다. 집값 하락에 대한 손실 걱정이 없으니 월세로 생활하는 것이 과연 좋은 걸까?  그 높은 주거비용을 감당하면서?  과연 그런 월세를 내면서 개인의 부의 축적이 가능은 할까? 1%의 예금금리에서는 불가능한 얘기다. 1% 금리의 시대에서는 수익률이라고 말하는 yield가 중요하다. 결국은 시중 금리보다 높게 수익을 거둘 수 있는 '월세가 따박따박 들어오는 자산'으로 변화될 것이다. 이것이 진실이다.

아래 form만 이해해도 반 이상은 현상에 대한 이해와 미래의 그림을 어느정도 그릴 수 있지 않을까 한다. 월세가격        월세가격          전세가격 ----------   =   -----------    X   ---------- 매매가격        전세가격          매매가격 대체적으로 이 산식에 시중금리와 비교하여 설명하면 다 설명할 수 있어 보인다. 한가지 분명한 것은 전세는 매매가격 상승을 전제로 유지될 수 있는 것이라는 것. 또한 전세는 일종의 사금융이라는 것만 기억하자. 고민하며 살아야 할 시기다.

갑자기 드는 생각이다. 사실 역세권이 되었다고 집값이 올라간다고 좋아하는 것, 대개 다 중산층이나 서민들의 삶이다. 사실 따지고 보면 서울, 지방의 전통적인 부촌 등을 봤을 때 대중교통과는 별개로 평가 받는다. 그냥 마음 편한 자기 집 하나가 있는 것이 좋은 것이 아닐까? 너무 재료에 연연하다 보면 인생이 피폐해진다.

나의 부동산에 대한 관심은 취미 비스무레한 것인데, 물론 모든 생각의 기준과 틀은 금융시장의 논리에서 가져온다. 대체적으로 채권시장과 파생상품. 다행히 그런 생각과 판단의 도구들이 부동산에 대한 지금까지 짧았던 연구(독서와 생각같은 행동의 총칭)와 개인 재테크의 실험(?)에서 기대 이상을 보여주기도 했다. 요 즘들어 잠시 또 부동산에 관심을 가지고 하다 보니 선대인이나 우석훈류의 황당한 논리들을 발견하기도 했고, 이런 달콤하고 중독성 있는 주장들에 썩소를 날리며 클라스도 안되는 양반들이 제1야당의 경제선생인 것에 개탄하며 또 이들이 말장난하고 있는 기본부터 틀린 논리(무슨 논리가 틀렸냐고 물을 골수들이 있을 것이긴 한데, 언젠가 한데 모아 정리하는 시간을 가져보려고 한다)가 부동산 시장에 한 축으로 자리잡고 있음을 보고 세상 참 재밌는 곳이라는 생각도 들었다. 하긴, 금융시장에도 온갖 클라스도 안되는 입들이 지들끼리 '전문가' 명함을 파며 황당한 논리로 저마다 분석하고 떠들을 찐대, 제도적으로 표준화가 되어 있지 않은 부동산 시장이야 오죽하겠나 생각도 들기도 하다. 간단하게 생각해 봐도 답은 나온다. 참고들 하시라. 기본적으로 시장은 자금을 싸게 조달하여 비싸게 운용을 해야 나의 바구니에 돈이 쌓인다. 은행은 이런 상황을 NIM이라 하여 경영지표로 삼고 있기도 하다. 자, 그런데 금리를 내림으로써 싸진 은행이자 대신에 비싼 월세를 내는 게 더 낫다고 하는 주장은 이 기본적인 수익창출행위에 역행하는 것이다. 그들이 꿈꾸는 부자는 요원하다. 기본적으로 시간이 지나면 지날수록 고정적으로 마이너스가 되는 상황에서 무슨 부자가 되겠는가. 은행에서 빌린 모기지론으로 집을 사는 대신에 집주인에게 은행 이자의 거의 두배에 가까운 월세를 낸다는 것은 option에서 말하는 집이라고 하는 underlying asset의 put을 사는 것과 마찬가지다. 무언가를 산다면 그건 비용이 수반되며, 이것은 아마도 은행이자와 월세와의 ...

분명히 이야기 하지만, 1% 예금금리의 상황에서 예금과 같은 현금성 자산을 보유하는 것은 지혜로운 행동이 되질 않는다. 이러한 현금성 자산에 전세보증금도 당연히 포함된다. 자 산가격 변화에 대한 risk를 두려워 하여 매수 position을 갖는 것에 주저하면 사실 얻어지는 것은 하나도 없게 될 것이다. 이는 잃는다는 이야기이다. 세계 모든 국가가 디플레와 싸우고 있고, 우리 역시 이러한 상황에 놓이게 된 지금에는 이런 과정에서의 필연적인 부산물이 바로 자산가격의 상승이 된다. 워렌 버핏이 유럽 주식시장을 좋게 보는 것도, 내가 작년부터 일본 nikkei를 좋게 본 것도 같은 맥락이다. 부동산도 예외는 아니다. 특히 정해진 날에 시장금리보다 우위의 yield를 챙겨 줄 수 있는 자산들의 가치는 폭증한다. 상업용 부동산, 이익을 꾸준히 내는 기업들이 그 대상들이 될 것이다.

사실 30대에서 집을 산다고 해서 문제될 것이 있나 싶다. 인생의 time line에서 30대는 아이가 없거나 있어도 어리기 때문에 사교육비 등 고정적으로 부담스러운 비용이 상대적으로 적을 시기다. 또한, 기존에 전세를 살았다고 보면 사실 60~80% 정도의 자기자금이기 때문에 이들이 언론에서 이야기하는 '하우스푸어'로 전락할 가능성 또한 별로 없어 보인다. 한가지 더 이야기 하자면, 아직 돈을 벌 시간과 기회가 많은 층도 30대이다. 넘겨짚은 지나친 남 걱정이다. 또한, 자꾸 금리가 오른다고 이야기 하는데, 지금 한국의 상황은 그럴 때가 아니다. http://news.jtbc.joins.com/html/000/NB10837000.html '전세난' 못 견디고…빚 내서 집 사는 30대, 확 늘었다 [앵커]통계를 보면 집을 사는 사람들의 연령층은 40~50대가 가장 많습니다. 그런데 최근에는 신혼부부를 포함해서 30대에서도 집을 .. news.jtbc.joins.com 본문으로 이동

[머니투데이 송학주 기자] [지난해 분양권 거래량 32만3362가구 역대 최대…"침체기일수록 분양주택 거래 활발"] / 그래픽=유정수 머니투데이 디자이너. 지난해 전국 아파트 거래량이 100만건을 넘어 정부가 집계를 시작한 2006년 이후 최대치를 기록했다. 이는 재고주택거래가 늘어나기도 했지만 상대적으로 분양권 거래가 급증한 데 따른 것이란 분석이다. 11 일 국토교통부 온나라부동산 정보통합포털에 따르면 2014년 아파트 총거래량은 107만1295가구로 직전까지 가장 많은 2006년(106만673가구)보다 1만여가구가 많다. 집값이 하락한 △2012년 71만6714가구 △2013년 87만6465가구 등에 비해서도 큰 폭으로 늘었다. 이처럼 거래량이 늘면서 주택시장이 살아난 게 아니냐는 주장이 나온다. 하지만 실제론 전매를 포함한 분양권 거래량이 전체 매매거래량의 절반에 육박하는 만큼 실수요 증가에 따른 매매시장 회복은 아니라는 지적이다. 실 제 지난해 아파트 거래량 가운데 분양권 거래량은 32만3362가구로 30.2%를 차지했다. 이는 매매거래량(70만8950건)의 45.6%에 달하는 수치다. 이 같은 매매 대비 분양권 거래비중은 2006년 31.9%였으나 2011년 23.3%까지 떨어졌다 2013년 38.6%로 급격히 올랐다. 올해 1월 기준 51.2%에 달하는 등 절반을 넘어섰다. 일부 지방은 분양권 거래가 매매거래에 육박하는 수준이다. 지난해 2만8466가구의 아파트 매매거래가 있던 광주광역시는 분양권 거래가 2만2546가구로 매매 대비 79%에 달했다. 대구(77%) 경남(75%) 전남(68%) 부산(60%) 등도 상대적으로 높은 수준을 나타냈다. 박원갑 KB 국 민은행 부동산 수석전문위원은 “분양권시장이 활성화했다는 것은 새 아파트 선호에 더해 단기차익을 노리는 수요가 많아졌다는 증거”라며 “지난해 아파트 거래량이 늘었다고 해도 시장에서 체감하지 못하는 이유는 무주택자나 서민은 여전히 ...